Büyükdere Caddesi, İstanbul’un hatta Türkiye’nin en büyük
500 şirketinin büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapan bir lokasyon. Finans, FMCG,
bilişim devlerinin merkezleri burada. Burası için; Maslak – Zincirlikuyu hattı
ve Zincirlikuyu-Beşiktaş, Zincirlikuyu-Mecidiyeköy hatları ile ekonominin,
beyaz yakalı istihdamının ana arteri diyebiliriz. Nüfus yoğunluğu, kişi başına
düşen geliri, satın alma gücü Türkiye ortalaması ile kıyaslanamaz bile.
Taşıdığı iş gücü ve transit geçiş güzergahı da göz önüne
alınınca avm yatırımı için oldukça uygun bir alan olarak görünüyor. Mecidiyeköy
hattından Cevahir, Profilo, Astoria; Zincirlikuyu – Maslak hattında da
Metrocity, Kanyon, Sapphire, İstintepark. Peki yeterli mi? Aslına bakarsanız bu
hatta yaşayan nüfusu göz önünde bulundurursanız oldukça yeterli gibi görünüyor.
Ancak yeni yatırımlar gelmeye devam ediyor.
Yakın zamanda Zincirlikuyu’da Zorlu açılışını yaptı.
Kanyonla Metrocity arasına Özdilek, Maslak’ta NewAda hızla inşaatı devam eden
projeler. Birkaç sene önce Kanyon’u ziyarete gelen ISCI üyeleri Özdilek
inşaatını görünce “Burası ne olacak?” diye sormuşlardı. Cevabı anlamakta
oldukça güçlük çektiler. Gerçekten de pek mantık dâhilinde açıklanabilir durum
değil 2 avm’nin arasına yenisini yapmak.
Aynı örneği İstanbul’dan Ankara’ya taşımak ta mümkün. Eskişehir
yolu ana aksı üzerinde Armada, Cepa, KentPark, Next Level, Gordion ve her
birinin ikincil hedef bölgesinde yer alan Panora ve Taurus.
Ancak öyle ya da böyle organize bir perakendecilik vaat eden
avm yatırımları gelmeye devam edecek. Peki bu savaşta nasıl ayakta kalınacak?
Sundukları üründe aynılaşan alışveriş merkezleri ne yazık ki
bu rekabet ortamında uyguladıkları bu yerleştirme, uygulama ve satış taktikleri
ile de rekabet üstünlüğü sağlayamıyor.
Burada iletişim şirketlerine de çok yüklenmemek gerektiğini
düşünüyorum. Ürün aynı, mağaza karması aynı hatta kampanya aynı. Bir yeni yıl
döneminde 100TL’ye araba çekilişi yapmayan kaç AVM var? Hal böyle olunca bir
billboard reklamında avm markasını değiştirin bir şeyin fark etmediğini
görürüz.
Herkesin aynı şeyleri söylediği, aynı vaatlerde bulunduğu
bir ortamda doğal olarak “farklılaşma” öncelikli olarak alışveriş merkezinin
tasarım aşamasındaki konseptinde ve daha sonra ise alışveriş merkezinin yıl
içerisinde düzenlediği etkinliklerde yaşanıyor. Gerçi bu etkinliklerde de iş
başka bir duruma evrilmeye başladı ancak bunu daha sonra detaylı olarak
tartışmak gerekiyor.
Son değerlendirmede sayıları hızla artan ve birbiri ile gün
geçtikçe aynılaşan alışveriş merkezlerini zor bir dönem bekliyor. Yarımcı ve
işletmeciler doğru pozisyonlama için pazarlamaya gereken önemi vermezlerse yakın
zamanda doğal bir seleksiyon göreceğimizi düşünüyorum.
