Büyükdere Savaşı!

Büyükdere Caddesi, İstanbul’un hatta Türkiye’nin en büyük 500 şirketinin büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapan bir lokasyon. Finans, FMCG, bilişim devlerinin merkezleri burada. Burası için; Maslak – Zincirlikuyu hattı ve Zincirlikuyu-Beşiktaş, Zincirlikuyu-Mecidiyeköy hatları ile ekonominin, beyaz yakalı istihdamının ana arteri diyebiliriz. Nüfus yoğunluğu, kişi başına düşen geliri, satın alma gücü Türkiye ortalaması ile kıyaslanamaz bile.

Taşıdığı iş gücü ve transit geçiş güzergahı da göz önüne alınınca avm yatırımı için oldukça uygun bir alan olarak görünüyor. Mecidiyeköy hattından Cevahir, Profilo, Astoria; Zincirlikuyu – Maslak hattında da Metrocity, Kanyon, Sapphire, İstintepark. Peki yeterli mi? Aslına bakarsanız bu hatta yaşayan nüfusu göz önünde bulundurursanız oldukça yeterli gibi görünüyor. Ancak yeni yatırımlar gelmeye devam ediyor.

Yakın zamanda Zincirlikuyu’da Zorlu açılışını yaptı. Kanyonla Metrocity arasına Özdilek, Maslak’ta NewAda hızla inşaatı devam eden projeler. Birkaç sene önce Kanyon’u ziyarete gelen ISCI üyeleri Özdilek inşaatını görünce “Burası ne olacak?” diye sormuşlardı. Cevabı anlamakta oldukça güçlük çektiler. Gerçekten de pek mantık dâhilinde açıklanabilir durum değil 2 avm’nin arasına yenisini yapmak.

Aynı örneği İstanbul’dan Ankara’ya taşımak ta mümkün. Eskişehir yolu ana aksı üzerinde Armada, Cepa, KentPark, Next Level, Gordion ve her birinin ikincil hedef bölgesinde yer alan Panora ve Taurus.

Ancak öyle ya da böyle organize bir perakendecilik vaat eden avm yatırımları gelmeye devam edecek. Peki bu savaşta nasıl ayakta kalınacak?

Sundukları üründe aynılaşan alışveriş merkezleri ne yazık ki bu rekabet ortamında uyguladıkları bu yerleştirme, uygulama ve satış taktikleri ile de rekabet üstünlüğü sağlayamıyor.

Burada iletişim şirketlerine de çok yüklenmemek gerektiğini düşünüyorum. Ürün aynı, mağaza karması aynı hatta kampanya aynı. Bir yeni yıl döneminde 100TL’ye araba çekilişi yapmayan kaç AVM var? Hal böyle olunca bir billboard reklamında avm markasını değiştirin bir şeyin fark etmediğini görürüz.

Herkesin aynı şeyleri söylediği, aynı vaatlerde bulunduğu bir ortamda doğal olarak “farklılaşma” öncelikli olarak alışveriş merkezinin tasarım aşamasındaki konseptinde ve daha sonra ise alışveriş merkezinin yıl içerisinde düzenlediği etkinliklerde yaşanıyor. Gerçi bu etkinliklerde de iş başka bir duruma evrilmeye başladı ancak bunu daha sonra detaylı olarak tartışmak gerekiyor.

Son değerlendirmede sayıları hızla artan ve birbiri ile gün geçtikçe aynılaşan alışveriş merkezlerini zor bir dönem bekliyor. Yarımcı ve işletmeciler doğru pozisyonlama için pazarlamaya gereken önemi vermezlerse yakın zamanda doğal bir seleksiyon göreceğimizi düşünüyorum.

1000 AVM olsa kime ne?

“Bir gün Türkiye’de her zenginin bir AVM’si olacak”

Pr dünyasının önde gelen isimlerinden çok değerli bir hanımefendinin son dönemlerde artan AVM yatırımlarına dair saptamasını ilk duyduğumda yüzümdeki gülümsemeye hakim olamamıştım. Ancak gün be gün kendisinin haklılığı ortaya çıkmaya devam ediyor. Eczacıbaşı, Doğuş, Ülker, Zorlu, Torunlar… Yatırımlar büyük gruplardan olduğu kadar özellikle inşaat sektöründen daha orta ölçekli firmalardan da gelmeye devam ediyor. Bunlar yerli yatırımcılarımız. Bir de yabancılar var; Multi, Corio, Redevco. Herkesin gözü AVM’lere dikilmiş durumda. Acaba gerçekten çok karlı yatırımlar mı AVM’ler?

AVM’lerin Türkiye’de perakendeciliğin organize hale gelmesinde ve kayıt altına alınmasında çok önemli bir yer tuttuğu kesin. 90’ların ortalarında gıda perakendeciliğinde süpermarketlerin üstlendiği rolü 2000’lerin başından bu yana da perakende pazarında AVM’ler üstleniyor.  Tüketiciye alternatifleri bir arada sunan, temizlik, güvenlik gibi standartları koruyan fiziksel alanlar sadece alış veriş merkezleri olmaktan çıkıp yaşam alanlarına dönüşmeye başlıyorlar. Böyle olunca da AVM metrekare kira fiyatları yüksek kalarak yatırımcı için karlı hale geliyor. Önümüzdeki dönemde Türkiye hızla yatırım almaya devam edecek ve bu yüksek kira bedelleri arzın artmasıyla düşüş eğilimi gösterecektir. Normali budur ancak bu normalleşme için temelde sorulması gereken bir soru var. Yapılan yatırımlar rekabet yaratacak kadar iyi yönetiliyor mu?

Pazarda büyük perakendeci birkaç özellikli lokasyon dışında AVM’de yer alması gerektiğinin farkında. Bu nedenle maksimum penetrasyon için uygun şartları yakalayabildiği tüm AVM’lere yatırım yapıyor. Hal böyle olunca da AVM’lerde benzer mağaza karmalarıyla birbirleriyle rekabet ediyorlar. Yani benzer ürünlerle… Bir AVM için başarı da, kendisini nereye konumladığı ve bu konuma ne kadar uygun servis verdiğiyle doğru orantılı olarak değişiyor.

Şuanda Türkiye’de açık ve 2012 sonuna kadar açılması planlanan 370 dolayında AVM var. Hızlıca bir internet taraması ile bunların üçte birinin web sitelerinin olmadığını görebilirsiniz. Sitesi var olanların yarısının da bu siteleri hazır bloglarla yaptığını. Evet algılamak biraz güç. En düşük maliyetler ile minimum 20 milyon lira civarında yatırımla hayata geçirdiğiniz AVM için hiç bişey yapmamak demek bu. İnşaatı yapıp satmaya alışmış bir bakış açısının bu sektöre yansıması.  Bütünleşik bir pazarlama yaklaşımı falan hiç demiyorum. İnternet sitesi yahu!

Şimdi bu bakış açısı ile çalıştırılan AVM’lerin sektörde rekabet yaratarak kiralama fiyatlarını aşağıya çekeceğini beklemek pek gerçekçi olmayacaktır. Bu sektörde önde gelen birkaç grubun hızlı büyümesi, yönetim şirketlerinin yatırımları yatırımcıların elinden devralması olası sektör hareketleri.

Sözün özü yeni dönemde AVM yatırımının artması küçük perakendeci ya da yeni girişimci için fırsat olmaktan hızla uzaklaşıyor. AVM kiraları hep yüksek hep belli bir seviyede kalacak gibi görünüyor. Standardı yakalayamayan AVM’leri ise okul ya da hastane olmak üzere karanlık bir gelecek bekliyor. Kazanan kim mi? Elbette ki zincir mağazalarıyla büyük perakendeciler ve işletmeninin doğrularını yapan AVM yatırımcıları.